以前から漠然と年金や退職後の生活費を含めた将来的な不安がありましたが具体的に何かしていたわけではありませんでした。しかし、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、不動産で資産形成を考え、しっかりとした目的を持ちたいと考えていました。

その後、いろいろな本やインターネットで公務員の私に最適なマンション経営を知り、日商ハーモニーさんのホームページより資料請求しました。

  菅野様所有物件

よろしくお願いします。

ガラスドアを開け一歩中へ入ると、そこにはオートロック機能の明るいエントランススペースが。

ゲストを迎ええる最初の場でもあることからゆとりの空間設計にこだわり、

オンからオフへとスイッチを切り替えるように、豊かな暮らしへとエスコートします。

都心の中の都心に暮らす快適。

それは室内空間の心地よさも重要なポイントです。

日常生活を快適に過ごせるくるろぎの空間をめざしました。

静かな一人の時間を楽しむ。

都心の一人暮らしは２４時間全てが自分の時間です。

眠るだけでなく、食事をしたり、音楽を聴いたり、お友達を招いて楽しく過ごしたり。

都市生活者の拠点として、ビジネスマンの安らぎの場として、贅沢な日常がここにある。

「東日本橋駅」から徒歩３分。
６駅４路線を使いこなせる抜群のアクセス力！

「ＶＩＤＡ日本橋ＥＡＳＴ」販売開始します。

日本橋に暮らせば、東京・丸の内・銀座といった人気のエリアが毎日の生活圏。

帰宅途中に「新丸ビル」をのぞいたり、「コレド日本橋」で友人と会ってそのまま徒歩で帰ったりということも、日常のヒトコマに変わります。

休日には「マンダリンオリエンタル」や「シャングリラホテル」でランチのあと、銀座でショッピングというのはいかがでしょうか。

重要文化財指定の建物や話題のショップが軒を連ねる街を歩けば、それだけで東京の中心に暮らしている贅沢を実感できるはず。

住居からは隅田川も間近に臨め、都市と自然の両方をあますことなく享受できます。

 「三方が道路に面した好立地」
 

都心の街並みと空の色に調和するスタイリッシュグレーを基調とし、
モダンなフォルムを描き上げました。

直線的なラインと、丸みのあるラウンドフォルムを巧みに組み合わせることで洗練さの中にもあたたかみを感じ取れる外観に仕上げてます。

三方が道路に面しているので、向かいのビルとの密着間がなく、全くといっていいほど窮屈さを感じさせないのは、まさに「地の利」と言えるでしょう。
 

明るいエントランスは、日本橋を住居地として選んだ人のセンスと呼応するよう、アーバンモダンな印象を大切にしています。

ゆとりある空間設計にこだわり、ステンドグラス調のタイルで気品を添えました。

オンからオフへとスイッチを切り替えるように、豊かな暮らしへとエスコートします。
 

物件概要です。

住所　　　　：　　東京都中央区東日本橋２丁目

交通　　　　：　ＪＲ総武線「馬喰町」駅　徒歩２分
　　　　　　　　　都営地下鉄浅草線「東日本橋」駅　徒歩５分
　　　　　　　　　ＪＲ総武本線・都営地下鉄浅草線「浅草橋」駅　徒歩５分
　　　　　　　　　都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅　徒歩５分
　　　　　　　　　都営地下鉄新宿線「浜町」駅　徒歩８分

構造・規模　：　　鉄骨鉄筋コンクリート造　地上１０階建

竣工日　　　：　　平成１３年２月２５日



☆都営浅草線「東日本橋」駅より
　　日本橋へ４分（直通）
　　東銀座へ７分（直通）
　　新橋へ９分（直通）
　　六本木へ１７分（直通）

☆ＪＲ総武線快速「馬喰町」駅より
　　東京へ６分（直通）

☆都営新宿線「馬喰横山」駅より
　　新宿へ１１分（直通・急行）

☆ＪＲ総武線「浅草橋」駅より
　　秋葉原へ２分（直通）
　　御茶ノ水へ４分（直通）

 

訴訟は三つあり、いずれも舞台は１９７０年前後に分譲された大阪市北区のマンション（８６８戸）です。

所有者が住まない部屋が年々増えて２００４年頃には約１７０戸に上り、役員を務めにくい７０歳以上の高齢所有者も３００人以上になりました。

「負担が偏っている」という不満が出るようになり、管理組合は同年３月の総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決定しました。
部屋を第三者に賃貸している一部の不在所有者が拒否したため、組合側が提訴しました。


管理組合費は月額１万７５００円（一般管理費８５００円、修繕積立金９０００円）。

上告審では、これに協力金として月額２５００円を上乗せできるかが争われました。

役員には０６年から報酬も支払われており、協力金はこの原資にも充てられています。


判決で第三小法廷は「居住所有者だけが役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受していた」と指摘しています。

「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」として、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めました。

そのうえで、上乗せ額が管理組合費の１５％とさほど高額ではないことや、大半の不在所有者が支払いに同意していることなどを考慮します。

「がまんすべき限度を超えているとはいえない」と判断し、支払を拒んでいる不在所有者側に未払い分を納めるように命じました。

「協力金」が必要となる背景には、管理組合の役員の担い手不足があります。

国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などを定める管理規約の見本を示していますが、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するかどうかは各管理組合の判断に委ねられています。

同省の調べでは、全国にあるマンションの部屋の世帯主で６０歳以上の人は１９８０年に８％だったが、２００８年には３９％と増加しています。

賃貸の部屋の比率が２割を超える管理組合も全体の３割近くに上ります。


日本のマンション管理士会連合会は、築年数の古さに比例して所有者の高齢化と部屋を賃貸に出す不在所有者の比率増加が進み、結果的に役員の担い手が足りなくなると指摘します。

一方で、大半の入居者は管理費を安く抑えたいために組合の運営資金は不足がちになっています。

同連合会は今回の判決が呼び水になって、不在所有者から協力金の徴収を始める動きが加速すると見ています。


マンションの役員経験者らでつくるＮＰＯ法人・全国マンション管理組合連合会によると、協力金を徴収しているのは１００戸以上の大規模な建物が多いそうです。

谷垣千秋事務局長は「画期的な判決。協力金には、部屋を貸す所有者が増えて管理組合が空洞化するのを防ぐ目的と、役員をやらずに済むことへのペナルティーの意味がある」と話しています。


（朝日新聞　２０１０年１月２７日（水曜日）より抜粋）

「住まずにマンションの利益のみを享受している」マンション投資家には厳しい判決です。

どうすればいいのでしょうか。


「居住所有者」の居るマンションを投資目的で所有するからこのような問題に当ってしまうのです。

１棟すべてが投資目的のマンションを購入すれば問題は解決です。
全部屋が「不在所有者」になるのですから。
 

純債務とは、政府の総債務残高から、政府が保有する年金積立金などの金融資産を差し引いた金額です。


経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）の２００９年１２月時点のまとめでは、
国と地方、社会保障基金を合わせた政府ベースの純債務のＧＤＰ比率は２０１０年に１０４．６％に達し、
初めて１００％を超えてしまう見通しだそうです。


１９９９年には、日本は総債務残高のＧＤＰ比率が先進国で最悪になりました。

でも、当時純債務のＧＤＰ比率はイタリアが１００％台だったのに対して、日本は５０％台と、他の先進国とほぼ同水準だったので
「日本の財政状況はそれほど悪化していない」と思われてました。
 

グラフを見ると、米欧が２０００年以降もほぼ同水準で推移しているのに対し、
日本は右肩上がりで比率が拡大しています。

イタリアとの逆転は、日本の財政の借金漬け状態が先進国で名実共に最悪になった、ということです。



財政再建の道筋は依然見えてきません。

「世界経済が順調に回復しても、消費税率を据え置けば、２０２３年度には借金が２００８年度比１．７倍の１２４４兆円に拡大する」



民主党政権による２０１０年度予算案の歳出規模は当初の予算段階で過去最大の９２兆円台。




「国の借金」の総額が２０１０年度末に過去最大の９７３兆１６２５億円に達する見通しです。
日本の人口の１億２７４７万円人（1月1日時点）で計算すると、
１人あたりの借金は約７６３万円！
 

日本で生活をしていくからには、真剣に将来を見据えて資産形成を考えていかなければいけない時代が来ました。
 

これらの控除とは別に相続時精算課税制度があります。

税務署に申告しておけば、生前贈与について２５００万円まで贈与税は課税されず、相続の際に生前贈与に対して、相続税が課税されることになります。


相続時精算課税制度は、相続時に相続税を課税します。
ただ、贈与された時点の時価で相続税を課税されるので、土地や株式などのように将来、値上がりが見込める資産を生前贈与しておけば、相続税対策にも活用できます。


【相続時精算課税制度の適用条件】
　・贈与される人が贈与する人の子供等、推定相続人であること。
　・贈与の年の１月１日現在で贈与する人が６５歳以上の年齢であること。
　・贈与される人が２０歳以上の年齢であること。


相続時精算課税制度で非課税となる２５００万円を超えた贈与については贈与税を納税することになります。

この制度を選択すると、年間１１０万円の基礎控除は認められなくなる点も注意してください。

サラリーマンでも必要経費が計上可能？ってどういうこと？・・・ということで資料請求しました。

具体的データ等で検証してみると、確かに昨今、サラリーマンの不動産経営が注目を集めています。個人の不動産経営といえば資産家等がやっているイメージがありました。それには幾つかの背景がありました。

まず、サラリーマンは税制面で不利だといわれてきました。給与は会社から支払われてガラス張り、基礎控除以外には必要経費も計上できません。

ところが、不動産を経営すれば、そこに必要経費が認められます。

物件を購入した際のローンの利息、管理会社への委託費などです。これはサラリーマンとしての所得と合算して申告できるため、家賃収入を経費が上回れば、その分だけ節税効果があるのです。

単身者が多いためワンルームマンションなどの住宅需要は増えています。

しかし、ワンルームマンションの建築規制の「最低面積基準」が問題になってきてます。

東京２３区の多くが最低面積を「２５㎡以上」としているのです。

広くなればその分、分譲価格が上がります。

総戸数も少なくなるため採算が悪化し、当然開発を躊躇するディベロッパーが増えます。

需要が増えるのに規制で供給を抑制すれば需給関係が崩れるのは当然のことです。

２０３０年には高齢者も含めた単身世帯が、全世帯の３７％にも達する見込みです。

ある不動産会社経営者は「ワンルームこそこれからの社会には必要だ」と断言もしています。

都市型住居の一つとして確かな需要があるのに、なぜかワンルームマンションは地域住民にアレルギー反応をもたらせています。

「どのような人が入居するのか分からないのに、地域の仲間に迎え入れるのは抵抗がある」

ワンルームマンション居住者は、地域に何らかの悪影響をもたらすのではないかという、漠然とした不安があるようです。

しかし、ワンルーム会社の団体である首都圏中高層住宅協会会長は

「ワンルームマンションの住居者が、ゴミ出しなどマナーの問題などで周辺住民とトラブルになった例はほとんどない。『ワンルームマンション＝悪』という前提で物事を進めてほしくない」と話しています。

ワンルームマンションの居住者の半分が女性です。

居住空間の快適さや、防犯性の高さが女性に支持されているとすれば、ワンルームマンションはむしろ。その地域の防犯性という観点では貢献しているということになります。

１月２５日にえんの新規発行株式７０株を引き受けると共に発行済み株式１５０株を譲受します。

出資総額は３億６９６０万円です。

シノケングループはえんの発行済み株式総数の３３．８％を保有することになります。

持分法適用の関連会社化することで関係強化を図ります。

業務提携により、シノケングループが開発した物件をえんが販売する共同事業を開始します。

シノケングループの子会社で首都圏を中心に投資用マンション販売事業を行う日商ハーモニーと販売ノウハウ・物件情報等の共有も行います。

首都圏・福岡都市圏両地域にて顧客層の拡大、販売競争力の強化を図ります。

シノケングループが展開する中国人投資家をターゲットにした不動産販売事業でも、えんに対して顧客を優先的に斡旋していきます。

将来的には日本人投資家の中国不動産への投資も視野に入れてます。

えんは福岡都市圏を中心に投資用マンションの「エンクレストシリーズ」を展開しており、以前からシノケングループと取引関係がありました。

平成２１年１２月期の業績見込みは、売上高９０億７３１０万円、経常利益２億４２万円です。

えんを関連会社化することにより、福岡市内での販売強化をしていきます。

「文の京」の名の通り、日本最高学府である東京大学や、稀代の文豪、樋口一葉・石川啄木らの旧居跡を擁し、小石川後楽園や六義園といった名所旧跡も近隣に据える歴史ある土地柄です。

近年では東京ドームシティなどのプレイスポットが人気を呼び、伝統と先進が絶え間なく交錯する地に「ＶＩＤＡ文京本郷」は誕生しました。

歴史を重んじつつも、時代の先端を感じていたい都心希求者へ、自信を持ってお届けします。

「ＶＩＤＡ文京本郷」

住所　　　　　：　東京都文京区本郷三丁目２１番８号

交通　　　　　：　都営大江戸線「本郷三丁目」駅　徒歩５分、東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅　徒歩７分

　　　　　　　　　 東京メトロ千代田線「湯島」駅　徒歩９分、東京メトロ丸の内線「御茶ノ水」駅　徒歩９分

　　　　　　　　　 ＪＲ総武線・中央線「御茶ノ水」駅　徒歩１０分

構造・規模　：　鉄骨鉄筋コンクリート造　地上１４階建

総戸数　　　：　３６戸

所要時間　 ：　５駅５路線利用

　　　　　　　　　「大手町」駅へ３分（東京メトロ丸の内線「御茶ノ水」駅より）

　　　　　　　　　「東京」駅へ４分（ＪＲ中央線「御茶ノ水」駅より）

　　　　　　　　　「銀座」駅へ７分（東京メトロ丸の内線「御茶ノ水」駅より）

　　　　　　　　　「池袋」駅へ１０分（東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅より）

　　　　　　　　　「新宿」駅へ９分（ＪＲ中央線「御茶ノ水」駅より）

周辺環境　：　東京医科歯科大学・・・約４８０ｍ　６分

　　　　　　　　　東京大学・・・約６７０ｍ　９分

　　　　　　　　　明治大学・・・約９４０ｍ　１２分

　　　　　　　　　日本大学・・・約１３００ｍ　１７分

　　　　　　　　　郵便局・・・約２４０ｍ　３分

　　　　　　　　　銀行ＡＴＭ・・・約１４０ｍ　２分

　　　　　　　　　区立図書室・・・約３６０ｍ　５分

　　　　　　　　　コンビニ・・・約３３０ｍ　５分

設備・仕様　：　人感センサーライト（人の動きを感知して自動点灯）

　　　　　　　　　システムキッチン（飛び出し防止、扉キャッチ機能付）

　　　　　　　　　２４時間換気システム（２４時間室内をクリーンな空気に保ちます）

　　　　　　　　　浴室換気暖房乾燥機（浴室内で洗濯物が乾かせます）

　　　　　　　　　インターネット（フレッツ光ネクスト）

　　　　　　　　　フラットフロア（可能な限り段差をなくしました）

　　　　　　　　　ＴＶモニター付オートロックインターホン（２４時間警備会社が緊急信号受信）

　　　　　　　　　宅配ボックス（不在時に受け取り可能）

　　　　　　　　　敷地内ゴミ置場（２４時間対応）

　　　　　　　　　敷地内駐輪場（ラック式３６台分）

「ＶＩＤＡ」ブランドが支持されている理由は、“見えない部分にこそ、確かな品質を”という独自の哲学にあります。

強固な杭基礎や断熱効果の高い外壁をはじめ、万全のセキュリティやブロードバンド環境まで、ベースの部分に徹底してこだわりました。

もちろん、暮らす人目線のキッチンやバス・トイレ、段差のないフラットフロアといった“見える部分”でも快適な都心生活をしっかりとサポートします。

高級住宅の価格は昨年１年間で３割も上昇、１室４億４０００万香港ドル（約５２億円）もするマンションが売れた。

各国の金融緩和であふれたマネーが流れ込み、不動産価格は実需を離れた水準にある。

不動産価格上昇の最大の要因は投資資金の流入だ。

米欧の中央銀行は景気刺激の名目で大量のマネーを市場に供給。

市場にだぶつく資金が、成長が見込める香港不動産市場に押し寄せる構図だ。

超低金利の米ドルを借りて新興国市場に投資する「ドルキャリー取引」を使い、米欧の投資ファンドが香港で不動産投資を増やしているとの見方も強い。

市況高騰の背景にはもう一つの理由もある。

膨張する中国マネーだ。

中国は厳しい資本移動規制を敷いている。

個人投資家が自由に香港ドルを調達して、香港の不動産を投資できるわけではない。

だが実態は「高級マンションの買い手の３割が中国人」（不動産仲介大手）。

当局の厳しい目をかいくぐって人民元が大陸から香港に流入し、不動産価格の上昇を演出しているのは周知の事実だ。

９０年代後半の不動産バブルの発生と崩壊は、海外投機資金の流入と撤退が引き金になった。

この道はいつか来た道？

香港の不動産市場から今年は目が離せない。

 （日本経済新聞　２０１０年１月４日（月曜日）　　抜粋）

30年後、「賃貸住宅でかまわない」という意識が強くなるというアンケート結果が出ています。

このアンケートの調査は、大学職員・研究機関等の職員・研究者・アナリスト・上場企業経営企画役職員１０００名を対象に行われており、設問は、「国民が望ましいと考える住宅の所有形態としては、現在のところ、依然として持ち家が多くなっています。今後（およそ30年後）、国民の住宅所有に関する意識としては、どれが中心になると思われますか。最もお考えに近いもの１つに○をつけてください」という内容です。

総務省の住宅・土地統計調査の世帯の住居状況データによると、持ち家に居住する主世帯の普通世帯全体に占める割合である「持ち家世帯率」は６０．９％となっており、平成15年と変わっていません。

だが、これを3大都市圏についてみると、3大都市圏全体で５６．７％となっており、3大都市圏以外の地域の持ち家世帯率に比べ、９．０ポイント下回ってます。

また関東大都市圏で５４．９％、中京大都市圏で６０．３％、近畿大都市圏で５８．６％となっており、

３大都市圏以外の地域に比べ、それぞれ１０．８ポイント、５．４ポイント、７．１ポイント低くなっています。

では、なぜ賃貸住宅で構わないという意識になっていくのか。

国土交通省の「今回の住宅に決めた理由」というデータの2位以下に注目すると、

立地環境が良かったからが2位。

デザイン・広さ・設備が良かったからが3位に続く。

2位の立地に関して総務省の住宅土地統計調査、「最寄の生活関連施設までの距離」データから住宅の所有の関係別に最寄り駅までの距離別の割合は、以下のようになっています。

１０００ｍ未満

　　持ち家世帯・・・３５．４％

　　借家世帯・・・５０．４％

２０００ｍ　

　　持ち家世帯・・・４０．３％

　　借家世帯・・・２５．６％

鉄道の駅までの距離は、借家世帯のほうが、持ち家世帯より近いです。

借家世帯の内訳をみると「２０００ｍ以上」の割合は、

公営の借地世帯が３７．０％と持ち家と同様に高くなっており、都市再生機構・公社の借家世帯が２３．９％、民家借家の世帯が２３．７％と低くなっています。

つまり、賃貸物件の方が立地に関しては有利であるといえます。

理想の住居地域の意向では、3大都市圏の主な都市や地方圏の町村について選好が高まっています。

男女年齢別にみると、3大都市圏の主な都市については女性の選好が強く、地方圏の町村は高齢者の選好が強いです。

この結果から、賃貸市場の主役である２０代後半～30代は、駅から近い、医療機関が近いといった立地条件、物件のデザインやインテリアにといった点に価値を感じていることが分かります。

現在の持ち家率を年齢からみた場合、４０歳～４４歳で半数を超え、６５歳以上で８割です。

現在20代後半～３０代が30年後には、この年代に入ることを考えれば、これからの持ち家志向は弱まり、

賃貸でも構わないという積極賃貸派割合が増えると考えられます。

少子化の影響を受けて、人口は減少の一途をたどるとありますが、総務省調査データ内の類型別世帯数の動向をみると、たしかに1世帯あたりの人口は減少するが、核家族世帯や高齢化の進行を反映して、核家族世帯数や単独世帯数は増加傾向にあります。