2009年10月14日
不動産マーケットが悪くなってからはっきりしたことは、マンション等の賃料住宅は、オフィスビルや商業施設といった他の投資用不動産に比べて、賃料が安定しているということです。
図表１に示した賃料推移の違いからも分かるとおり、住宅賃料は、景気が良い時期には上昇の鈍重さがもどかしく思われますが、悪くなると、今度は安定感が注目されるようになります。
オフィスビルの激しい賃料下落と比べても、明らかに異なります。
マンション等の賃料住宅は、戸当り面積が小さい物件の方が賃料が安定的な傾向があります。
図表２に示すように、８０㎡以上の物件は、賃料の上下動が大きいです。
このクラスは一般にハイエンドと呼ばれ、多くは富裕層や会社役員、外資系企業職員をターゲットにしています。
彼らは、所得や出処進退に関して、景気の恩恵あるいは不利益を真っ先に受けるので、需要の振れが大きくなります。
それに比べて、４０㎡未満の学生または単身者をターゲットにしたシングルタイプや、４０～８０㎡の夫婦または子供がいる家族をターゲットとしたコンパクトタイプまたはファミリータイプの賃料は安定性が高いです。
また、安定性はエリアによっても異なります。
図表３では、港区と杉並区のシングルタイプの賃料を比較してみました。
どちらも住宅地として人気が高いエリアですが、アッパー層を狙った物件が集中する港区よりも、ミドル層向けの物件が集中する杉並区の方が賃料の安定性は高いです。
このようにマンション等の賃料住宅は、平均的収入の人々が借りることができるシングル向けやファミリー向けの物件の賃料が安定しています。
一方で、高級物件のキャッシュフローは安定せず、オフィスビルの特性に近いものとなります。
不動産は、立地や建物の質による資産価値が高いに越したことはありませんが、資産価値と安定性は必ずしも結びつかないということが分かります。
