東京の1Rマンションが何故良いのか・・・単身者人口が増えるから等の説明（http://www.mansiontoushi.com/shutoken/）をもう少し掘り下げて、1Rの利点を考察していきたいと思います。


【区分所有マンション】

 

1Rマンションじゃなくても、区分所有マンションならファミリータイプでも良いのでは？・・・比較して判断しましょう！

 

☆ファミリータイプのマンション
都心価格は３５００万円以上。

さらに管理費等が高く、収支を圧迫。

一見の表面利回りで1Rマンションより高く見えますが、実は、利点として上げられがちな《一度賃貸されれば長い期間借りてもらえるといった利点》が反面、《面積に比例する退去時のリフォーム費用の高騰》や《リフォーム期間も部屋が大きい分長く》、当然、《この期間は募集が出来ない》点や、募集期間が１Rに比較すると長く、実質の賃料収入が、表面利回りよりも下がる傾向が顕著です。その証拠に、大手不動産会社に家賃保証の査定依頼をすると、１Rが仮に9割保証賃料に対し7割から8割の保証賃料しか評価してくれません。

さらに、入れ替わり時の募集期間について、保証賃料支払いの免責期間を多めにとっている会社が普通です。

そして、入れ替わり時のリフォーム費用は全額オーナー負担との契約が一般的なのです。

⇒すなわち、プロが保証できないほど、リフォーム費用や空室期間のリスクが付きまとうという事です。

 

 

☆1Rマンション
都心価格は、２０００万円程度が一般的です。

管理費等がファミリーと比較して安価な為に実質利回りを圧迫する事が少ないのです。

退去時のリフォームに関してもファミリーに比較して、費用がそれほど負担はありません。

リフォーム期間も1週間程度と短いのですぐに募集を開始する事が出来ます。

東京の賃貸市場は単身者が圧倒的なシェアを占めています。

ファミリー層は、家賃並で購入できるマンションを購入し、ファミリー賃貸市場が縮小傾向なのに対し、単身者はいつでも気軽に引越しできる賃貸派が圧倒し、一向に市場縮小の傾向が見えないどころか、都心部の単身者向け賃貸マンション供給が不足し、むしろ立地によっては活気を呈しています。（詳しくは⇒　http://www.mansiontoushi.com/shutoken/）

 

 

 

価格の大きな一棟案件を検討するには、それなりの資金と年収が必要ですが、1Rマンションであれば少ない資金（頭金0円の１００％融資）でも始められますし、早い方だと20代から始める事も可能です。

 

物件を増やす際も、価格帯が低い区分所有マンションの方が有利であると言えます。

《区分は空いたら0だが一棟は何部屋も有るから空室にも強い》という意見もありますが、区分も戸数を増やす事で解決出来ます。

区分は都内でも様々なエリアに分散して投資する事で、さまざまなリスクの分散にもなります。

出口戦略に関しても、アパート一棟の運用に見切りを付けて、売却しようとした際、中古で買って築20年経ったアパートに融資を付ける金融機関は見当たりません。

出口に相当する購入者は《現金購入》になり、出口の買い手の数は少ないので、スムーズな売却は難しいかもしれません。足元を見られて値切られる事も・・・・

 

反面、鉄筋コンクリート造の区分所有マンションは、築２０年以上の物件でも、融資をしてくれる金融機関はございます。出口の購入者は、一棟のケースとは異なり、融資利用が可能ですから、見つかり易いと言えます。

さらに、都内の1Rマンションであれば、流動性が高いので更に売却は容易でしょう。

このように売却の際にも1Rマンションの方が換金性が高いと言えます。