解決法の1つとして、等価交換方式があります。
さらに周辺敷地を一体化することでさらに付加価値がつき、個々の不動産が本来持つ以上のパフォーマンスを発揮することがあります。
等価交換方式とは、土地権利者がデベロッパー（不動産開発会社）と共同で建物を建設する共同事業方式の一つです。
土地権利者の皆様が保有・借地する土地の上に、デベロッパーが建設資金を負担して建物（マンション等）を建設します。完成した建物の住戸等を土地権利者とデベロッパーそれぞれの出資割合に応じて取得する方式です。
通常、デベロッパーは取得した建物の住戸等を一般に分譲します。
一体化による等価交換マンション事業メリット
【1】資金負担を抑えて立て替えられる
ご所有の土地評価に応じた床を資金不足で取得。古くなったご自宅やアパート、マンションなどの建物を資金負担を抑えて建て替えることが出来ます。
【2】借入リスクのない不動産賃貸事業
借入返済の負担が少ないので、リスクの小さい不動産事業が実現します。
住戸の床を取得する代わりに、一部を現金で受け取ることも可能です。
【3】権利関係の整理が可能
共有底地・借地関係の場合、流通性の高い区分所有住戸を取得していただくことで、権利関係が整理され、自由なご利用や処分が可能となります。
【4】相続対策（評価圧縮、分割）が現実
土地の一部を建物に組み換えることで、相続税評価格が下がります。
貸家建付地や小規模宅地等の評価減を適用することで、土地の相続評価額を下げることが可能です。
財産分割や納税時に、必要に応じた売却が容易になります。
【5】事業性・経済性の向上
接する道路によって建築可能な床面積は異なりますが、土地所有者の方々が一緒に事業を行うことで、一体エリアによる価値の向上を目指すことが出来ます。
【6】収益性・効率性の改善
それぞれの土地利用では建物毎に共有設備が必要になりますが、一体利用では共同設備が集約されるため、建物の有効率を高めることができ、収益貢献度が高まります。
【7】プラスの可能性
一定の規模以上の大きな敷地に建物を建てることができれば、総合設計制度を利用することにより、容積率の緩和などの得点を受けることができます。
〈注意点〉
1. 複数の利権者による事業のケース」では意見調整などが発生するため、事業完了までに長期にわたる可能性があります。
2. 将来、一度に複数の取得住戸を処分する際に、不特定多数の相手に売却することができません。
3. 取得住戸を将来売却するときに、今回繰り延べた譲渡所得が発生します。
4. 交換した建築物は、従前資産の取得費を引き継ぐため、新たに購入した場合と比較して減価償却が少なく、賃貸収入に対しての課税対象が大きくなります。
