資産運用WEB よくあるご質問（Q&A）

よくあるご質問 Q&A

2009年2月17日

利回りからみた都心マンションの収益性

都心の不動産市場は変化の渦中にありますが、低金利下の価格下落で不動産の収益性が再び改善方向にある今こそ、冷静な投資判断に役立つ手法を見つめ直ことが大切と言えます。



都区部マンションの表面利回り
 
ここで示す「表面利回り」とは、マンションにいける平均資料（年ベース/購入経費や管理費・公租公課等を考慮せず）を平均売買価格で除したものです。
 
したがって、あくまでマクロな地域の平均値を対比させたもので、個々の物件の利回りを集計したものではありません。
 
新築・中古マンションの小規模タイプの物件について、区別の表面利回りを示した場合、利回りが低いのは一般に売買価格や賃金水準が高く、相対的に収益性の高い物件が多い都心区となっています。
 
こうしたエリアは利便性が高く賃貸需要が強い地域であり、高い賃料を確保できる地域と言えます。
 
つまり、収益性を見る上で重要なのは、単純な利回りの高さではなく、当該エリア（物件）が安定的なキャッシュフローを生み出す強い市場性を備えているかどうかということになります。
 
築10年以下の中古マンションを例にとると、都心5区の1部屋タイプの利回りは４～6％台ですが、２部屋以上の場合は4～5％台で一般に賃料単価が低いファミリータイプは若干利回りが低下します。
 
ちなみにこの利回りは2007年度の平均であり、売買価格が下落している現状ではこれよりやや高い水準にあると見られます。
 

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